Une nue-propriétaire est chargée d’effectuer d’importants travaux de rénovation dans le bien de l’usufruitier.

Que ce soit dans le cadre d’une succession ou d’un démembrement de propriété volontaire (par exemple, un viager ou un achat scindé), lorsqu’un bien immobilier est partagé entre un usufruitier et un nu-propriétaire, il est crucial de connaître qui paie quelles charges et qui prend quelles décisions. Cet article apporte toutes les réponses.

Entretien et travaux

• Les travaux d’entretien : L’usufruitier est responsable de tous les travaux nécessaires au maintien du bien en bon état et à la préservation de sa valeur. Cela inclut, par exemple, les travaux de peinture, de vernissage, ou les petites réparations comme celles des escaliers.
• Les grosses réparations sont, quant à elles, à la charge du nu-propriétaire. Ces travaux concernent des interventions majeures telles que la réfection de la toiture, des installations électriques ou le remplacement des châssis. Toutefois, si ces réparations résultent d’un défaut d’entretien, le nu-propriétaire peut demander un remboursement à l’usufruitier pour ne pas avoir géré le bien avec diligence.

Les deux parties peuvent décider d’une répartition différente des frais si elles le souhaitent.

Prenons, par exemple, le cas d’un achat scindé entre parents et enfants. Les parents pourraient choisir de supporter la quasi-totalité des frais ou prévoir que, en cas de décès de l’un d’eux, les enfants prendront en charge une plus grande part des coûts pour alléger le fardeau de l’usufruitier survivant.

Attention aux conséquences fiscales ! Si l’usufruitier assume volontairement des frais qui ne sont pas à sa charge, cela pourrait être considéré comme une donation par l’administration fiscale. En cas de décès de l’usufruitier dans les trois ans en Région bruxelloise et en Flandre, ou dans les cinq ans en Wallonie, les nus-propriétaires pourraient être tenus de payer des droits de succession sur ces frais.

Mise en location du bien par l’usufruitier

L’usufruitier a le droit de louer le bien sans l’accord du nu-propriétaire pour des baux de moins de neuf ans. Cependant, cette situation peut devenir problématique pour le nu-propriétaire qui pourrait se retrouver avec un locataire non souhaité. Il peut donc être judicieux de prévoir une clause nécessitant l’accord du nu-propriétaire pour toute mise en location.

Vente de l’usufruit ou de la nue-propriété

L’usufruitier comme le nu-propriétaire peuvent décider de vendre leur usufruit ou leur nue-propriété à une tierce personne. Afin d’éviter des complications, il est recommandé d’inclure une clause d’inaliénabilité.

Révocation de l’usufruit

Si l’usufruitier laisse volontairement le bien se dégrader pour forcer le nu-propriétaire à réaliser les gros travaux, ce dernier peut saisir le tribunal afin de demander la révocation de l’usufruit pour cause de négligence.

Assurance incendie et précompte immobilier

L’usufruitier est tenu de souscrire une assurance incendie pour le bien et de régler les primes. Il doit également fournir la preuve du paiement au nu-propriétaire sur demande. Par ailleurs, l’usufruitier doit assumer toutes les charges récurrentes, telles que le précompte immobilier et les taxes provinciales, et inclure le bien dans sa déclaration fiscale.

Copropriété

En copropriété, deux types de contributions doivent être versées : le fonds de réserve, pour les gros travaux, et le fonds de roulement, destiné à la gestion courante. Le nu-propriétaire, responsable des gros travaux, doit alimenter le fonds de réserve.

Concernant les assemblées générales, si rien n’est stipulé, c’est l’usufruitier qui y participe et prend les décisions, lesquelles peuvent avoir un impact significatif sur le nu-propriétaire.